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 離職後、特に定年退職後に定期的な収入源が欲しいと考える人は数多くいます。

定年後の定期的収入の代表格といえば、まず思い浮かぶのが「年金」ですね。

あと、「定年後も働く」という選択肢をとる人もいます。

退職金などを「株式」や「FX」などで「運用」しようとする人もいるでしょう。

堅実な人は「定期預金」や「国債」など、元本保証されている金融商品に預けるという人もいるでしょうね。

その他に考えられる1つの方法として、「定年後に大家になる」ことで「不動産賃貸収入」を得るのもいいかもしれません。

「不動産賃貸収入」というのは、「不労所得」という「いいイメージ」と直結していますし、検討に値すると言えそうです。

この記事では、「大家になる」ことを少し検討してみましょう。

 まずはどんなリスクがあるのかを認識しよう!

 「不動産投資」は、いわゆる「ミドルリスク・ミドルリターン」の方法だと言えます。

一般的には「不動産投資」は安定した収入が得られ、利益も出しやすいと思われているかもしれませんが、「不動産投資」に特有のリスクは、他の投資などと比べて少ない・低いというわけでもないようです。

「不労所得」と言えば言えますが、何もしなくてもお金が入ってくるという認識は少し甘いのかもしれません。

不動産投資には、以下のような資金リスクが考えられます。

●不動産の購入費用
●リフォーム・リノベーションの費用
●固定資産税・都市計画税
●(マンションの場合)管理費・修繕積立金
●(一戸建ての場合)修繕費用
●(入居募集のため)不動産業者への手数料
●管理業者への管理料・委託手数料
●火災保険料・地震保険料

入ってくる賃貸料だけに目を奪われがちになりますが、それだけではなく、毎月かかってくる「固定費」や、内装リフォームや設備の「更新費用」など、当初予想していたよりも意外とお金が必要になるケースが多く発生します。

それ以外にも、「不動産投資」には次のようなリスクが発生します。

●経年劣化による賃料下落
●空室による賃貸収入の減少
●家賃滞納による賃貸収入の減少
●(ローン購入の場合)借入金利の上昇
●(ローン購入の場合)約定による返済月額上昇
●関連する税制改正などによる税金納付額上昇

これらのさまざまなリスクの複合により、赤字経営に陥る可能性も十分にあることは、頭に置いておく必要がありそうです。

 不動産価格が高めの時は投資が難しくなる

賃貸経営で失敗しないためには、「物件選び」が非常に重要になってきますが、不動産価格が高めの時は、よい不動産を安く手に入れることができにくくなります。

そうなると、当然ですが「初期費用」がかさみ、資金を回収することができにくくなります。

日本の不動産価格は、第2次安倍内閣の発足以降じわじわと上がってきており、高水準に戻りつつあるようです。

東京オリンピック開催などの影響で、首都圏は特にその傾向が強いと言えます。

また、新築住宅の着工件数はリーマン・ショックのころと比べると持ち直しており、その後は年間80万戸~100万戸のペースで高めに推移しているようです。

しかしよく知られているように、日本は人口減少の局面に入っており、それを考えると住宅の供給は過剰であると思われ、その証拠に2033年の国内の空き家率は30%を超えるという予測も出されています。

「不動産価格」が上昇局面にあり、人口減少などのため「空家率」が増加局面にあるという2つのことを考え合わせると、長期的に見てしばらくの間は「不動産投資」が難しい時代に入ったと言えるかもしれません。

ですが、不動産には価格が安くなる時期が必ずありますから、そういう「不動産価格の潮目」を見る目があれば参入リスクは小さくできそうです。

 業者任せにしないで自分で勉強してみること

 サラリーマンの給与がなかなか上がらず、公的年金が下がっていくことが考えられ、預貯金の利息はほとんどなく逆にインフレで目減りしていくことなども考慮すると、投資した不動産から賃料が毎月入金されれば安心安全であることは間違いありません。

しかし、「不動産投資」にリスクはつきもので、なおかつこれから日本の人口が減っていくことが予想されているので、賃貸で見込める最大金額で長期間にわたって継続的に収益化することは年々難しくなる傾向にあると言えます。

だからこそ「不動産投資」には、「不動産を見る目」が要求され、「不動産を運営するセンス」を磨くことが求められます。

「不動産投資」関係の書籍は必ず目を通し、実際にやっている人のはなしを聴いたり、セミナーなどから有益な知識や情報を得たりすることは、非常に大事なことになってきます。

自分で勉強をし、事前に十分な準備をすることが、「不動産を見る目」や「不動産を運営するセンス」を養うことに直結していきますので、積極的に「不動産投資」を研究してみてください。

「不動産投資」は動くお金が大きく、ローンなどの負担も重いため、十分すぎるくらいに注意をし、よく勉強してから行動するという慎重さがリスクをより小さいものにしてくれるでしょう。

不動産業者や施工業者などに言われるままに物件を選んだりリフォームをしたりすると、「高コスト」になりがちなのも覚えておきましょう。

「よくわからないから」と丸投げするのは、大損のもとになるかもしれません。

安くてよい物件を「自分で積極的に探してみる」ことや、複数の業者から「相見積もりをもらって比較」してみることは大事です。

また、実際に不動産を貸すまでにかかったり、その後の維持運営にかかる「コストを最小限に抑える工夫や努力」も大切になってきます。

「不動産投資」で失敗しないためには、まずは十分な「知識と情報を身に着けること」が前提条件だと言うことができるでしょう。

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 定年後に大家になるという選択肢はアリか?

 最初に書いた通り、やはり「不動産投資」は「ミドルリスク・ミドルリターン」の投資と考えるべきですね。

あまり高い利回りは期待できないけれど、ハイリスクというわけでもなく、それなりに安全を保ちながら、そこそこ高い収益をあげられるというのが「不動産投資」の本質でしょうか。

ですので、「複数の不動産」を持てるようにならなければ、それほど大きな金額が入ってくるわけではないかもしれませんが、「利回り」の割にはリスクに対する安全性が高く「年金」のような継続性・安定性もありますので、考えられるリスクには必ず注意をし、正しいやり方をすれば十分採算はとれる投資方法だと考えられます。

その際も「不動産の値上がり益」で儲けようとするのではなく、毎月毎年入ってくる「賃貸料」で「収益額や利回りの水準」を確保し、長い時間をかけて投資資金を回収するという考え方がちょうどいいと言えそうです。

投下資金を回収した後は、毎月振り込まれる賃貸料は全部「儲け」になりますので、悪くはないと思います。

そうした基本的な考え方を踏み外さない限り、「不動産投資」は非常に有益な投資方法だと言えるかもしれません。

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